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强征二手房个税 双赢还是双输?

时间:2017-06-06 15:53来源:未知 作者:admin 点击:
以往屡试未果的二手房交易个税征收政策,从8月1日起正式实施了。 然而,统计数字显示,57.5%的公众认为二手房征收个税无法抑制房价上涨,40%公众认为征收个税不能抑制炒房,
以往屡试未果的二手房交易个税征收政策,从8月1日起正式实施了。
 
  然而,统计数字显示,57.5%的公众认为二手房征收个税无法抑制房价上涨,40%公众认为征收个税不能抑制炒房,50%以上受访者无法出示房产原值证明。
 
  同时,各种规避个税的做法却已开始在市场上流传。“从?#20013;?#25919;策看,二手房个税政策仍有不少漏洞,未来个税会对房价助涨还是助跌,目前不得而知。”不少?#30340;?#20154;士表示。
 
  合理费用更加明确装修费、按揭利息可扣除
 
  按156号文件,个税按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。
 
  转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
 
  而此次发布的108号文中,对于“合理费用”与之前的文件相比有了更明确的界定,并从2006年8月1日起执行。合理费用包括实?#25163;?#20184;的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
 
  其中支付的住房装修费用需要纳税人能提供实?#25163;?#20184;装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
 
  但纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
 
  若出售的是?#22253;?#25581;贷款方式购置的住房,其向贷款银行实?#25163;?#20184;的住房贷款利息,凭贷款银行出具的?#34892;?#35777;明据实扣除。
 
  此外,纳税?#31246;?#29031;有关规定实?#25163;?#20184;的手续费、公证费等,凭有关部门出具的?#34892;?#35777;明据实扣除。
 
  不能正确计算房屋原值个税按住房转让收入1%-3%征收
 
  若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
 
  按照上述优惠政策,纳税人须先缴纳个税再获得退还的保证金,因此国税局要求各级税务机关做好个税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。
 
  文件要求建立个人所得税纳税保证金专户,为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案,加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。
 
  两类房产仍免税
 
  108号文规定,对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称:出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
 
  中原地产人士表示,如果加上征税起征点前置,多数老公房和经济适用房?#19978;?#21463;免征优惠。如果以购房合同或发票作为凭证,大多数公房都在5年购房时间以上,并且是家庭惟一生活用房取得所得,因此,公房基本?#21363;?#20110;免征行列。对于经济适用房来说,5年以内出售无盈利,不用缴纳个人所得税。因此,新政对经济适用房也无过多影响。
 
  “所得”界定明确
 
  对于“所得”的认定一直是个税征收的难点之一。108号文第一条就明确规定:对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价
 
  格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致,并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。
 
  而对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,文件规定:税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应缴纳个人所得税额。?#30340;?#20154;士介绍,这主要是针对以往通过做低房价方式规避税收的做法。
 
  现实问题比较多
 
  有人认为,如果征个税是无可避免,就应该考虑到通货膨胀和这笔收入的年限,比如50万元买的房,5年后升值70万元,可是这个70万元通货膨胀了,只值50万元。或不值50万元,这种情况也要交个税?又比如一年前或10年前所买的房一样交个税?明显不合理。
 
  而更多的人关注的是,出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,对于一年内重新购房者,可全部或部分退回个所税,这对换房的?#29992;?#26159;个好消息,但是卖了房要住哪儿?总不能去住旅馆吧?
 
  还有人认为,家庭惟一生活用房如何定义?需出示哪些证明文件?惟一是指家庭所有成员只拥有一套住房还是家庭成员1个人拥有一套住房?自住满5年从什么时候开始算?对于不同的城市,国家应该不同?#28304;?#23545;于中小城市来说,征收个税将增加购房人的压力,房价可能会继续往上跑,各地方的经济发展不一样,征收个税各地按各地的实?#26159;?#20917;制定。
 
  避个税办法悄悄流行
 
  当然,有人经过仔细研究之后,发?#21046;?#23454;在规定中还是有一些漏洞可以钻的,比如说国家税务总?#32622;?#30830;了购房合理费用包括:纳税?#31246;湊展?#23450;实?#25163;?#20184;的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用,这些费用在计税时能被减除。国家税务总局这份文件规定,纳税人能提供实?#25163;?#20184;装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转?#20204;?#23454;际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除,这样,购房者只要到装修公司开一张发票,即使多掏个1000元,也可以从个税上省下一大?#26159;?/span>
 
  一种看法认为,国家一系列政策的出台,本来是想遏制炒房人,让国家和老百姓受益的,但实际上房价并没有遏制住,只是缓慢上涨,而?#26376;?#25151;人来说却增添了很大开支,这样只能使想买房?#24335;?#21364;并不充足的人更买不起房了。
 
  支持重税者则认为,重税有利于普通?#29992;?#36141;房。目前,买不到房子,就是因为有钱人炒房,控制房源抬高房价后出售,赚取普通人的血汗钱,且故意制造紧张的市场气氛。
 
  所以,二手房交易个税征收政策执行的结果,到底是否能够打击炒房人,让国家和老百姓得到实惠,还将拭目以待!
(责任编辑:admin)
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